Прогноз рынка недвижимости на 2026 год: чего ждать покупателям и риелторам

В январе 2025 года ключевая ставка была 21%. Ипотека без льгот -- 28%. Казалось, хуже некуда. Но ЦБ начал осторожно разворачиваться -- и к марту 2026-го ставка опустилась до 16%. Ипотека -- от 20%. Рынок выдохнул. Но не расслабился.

Потому что 20% годовых -- это всё ещё не 8%, к которым все привыкли в 2020-2021. Рынок живёт в новой реальности, и вопрос «когда станет как раньше» лучше заменить на «как работать с тем, что есть».

Ключевая ставка: что дальше

ЦБ снизил ставку до 16%, но дальнейшее снижение -- не гарантия. Инфляция замедлилась с 9,5% до 7-8%, и регулятор будет действовать осторожно. Прогноз большинства аналитиков: к концу 2026 года ставка может опуститься до 13-14%. А может и остаться на 16%, если инфляция снова разгонится.

Что это значит для рынка? Ипотека без льгот к лету может снизиться до 18-19%. Это уже не космос, но всё ещё дорого. Для сравнения: платёж по кредиту 6 млн на 25 лет при 20% -- около 100 тысяч в месяц. При 14% -- уже 72 тысячи. Разница ощутимая, но до неё ещё нужно дожить.

Семейная ипотека: новые правила с февраля 2026

Главное изменение года -- дифференцированные ставки по семейной ипотеке. Если раньше все получали 6%, то с 1 февраля 2026 года ставка зависит от количества детей:

• Трое и более детей -- 4% годовых
• Двое детей, хотя бы один до 6 лет -- 6% годовых
• Один ребёнок до 6 лет или ребёнок-инвалид -- 12% годовых

12% вместо 6% -- это существенно. Платёж по кредиту 6 млн на 25 лет при 6% -- 38 600 рублей. При 12% -- уже 63 200. Для семьи с одним ребёнком семейная ипотека стала заметно менее привлекательной.

Ещё одно ужесточение: минимальный первоначальный взнос вырос до 20%. Раньше некоторые банки принимали 15%, а отдельные программы -- даже 10%. Теперь 20% -- жёсткий порог. Подробнее о том, как обойтись без первого взноса (спойлер: непросто), -- в статье про семейную ипотеку.

Новостройки: разрыв с вторичкой сокращается

Весь 2024-2025 год новостройки дорожали быстрее вторички -- благодаря льготной ипотеке. Покупатели с субсидированной ставкой шли к застройщикам, создавали спрос, и цены росли. Разрыв между первичкой и вторичкой в некоторых городах достигал 30-40%.

Сейчас этот разрыв начинает сокращаться. Причины:

• Ужесточение льготных программ (см. выше) -- поток покупателей на новостройки снизился
• Застройщики дают скидки и рассрочки -- реальные цены ниже заявленных на 10-15%
• Вторичка оживает -- при ставке 20% ипотека на неё уже не выглядит абсолютно неподъёмной

Средняя цена квадрата в новостройке Москвы -- около 340-350 тыс. руб. На вторичке -- 300-310 тыс. Год назад разрыв был 60-70 тысяч, сейчас -- 40-50. В регионах картина похожая, только масштаб меньше.

Вторичный рынок: медленное оттаивание

Средний срок продажи квартиры на вторичке -- около 80-85 дней в Москве, 90-100 в Петербурге, 100-120 в городах-миллионниках. Это меньше, чем полгода назад (когда было 90+ дней в Москве), но до «быстрого» рынка далеко.

Кто покупает? В основном -- альтернативщики (продают своё и покупают другое, 65-70% сделок). Наличные покупатели. И -- неожиданно -- ипотечники, которые берут кредит под 20% с расчётом на рефинансирование через год-два.

Торг стал жёстче. Средний дисконт от цены предложения -- 7-10%. Если год назад покупатель просил 5% скидки и продавец обижался, то сейчас 10% торга -- норма. Особенно если квартира стоит больше трёх месяцев.

Что делать риелтору: пять тактик на 2026 год

1. Работайте с ожиданиями продавцов

Продавцы всё ещё живут в парадигме 2021-2023 годов, когда квартиры «разлетались». Показывайте реальные сроки экспозиции и цены закрытых сделок, а не объявлений. Это больно, но честная оценка экономит месяцы.

2. Осваивайте новостройки

Комиссия от застройщика -- от 1,5% до 3% от стоимости квартиры. При цене 10 млн это 150-300 тысяч за сделку. При этом вам не нужно искать объект, делать фото и собирать документы. Если ещё не работаете с застройщиками -- самое время начать.

3. Считайте ипотеку за клиента

Покупатель приходит и говорит: «Мне нужна двушка до 8 миллионов». А вы уже знаете, что при его доходе и первом взносе он может взять семейную ипотеку на 6 млн под 6% или рыночную на 5 млн под 20% -- и какой платёж в каждом случае. Риелтор-калькулятор выигрывает у риелтора-экскурсовода.

4. Инвестируйте в визуал

На рынке покупателя (а это именно он) каждый просмотр на вес золота. Качественные баннеры, планировки, профессиональные фото -- это не «красивости», а инструмент конверсии. В Plansay можно за 5 минут сделать баннер с планировкой и ценой, который выделит объявление на ЦИАН или в Telegram.

5. Учитывайте сезонность

Весна и осень -- традиционные пики активности. Лето и зимние каникулы -- спад. Но в 2026 году сезонность может быть менее выраженной: рынок только размораживается после высоких ставок, и отложенный спрос будет проявляться волнами. Подробнее о сезонных циклах -- в статье о сезонности рынка недвижимости.

Прогноз цен: рост или падение?

Коротко: ни то, ни другое в экстремальном варианте.

Новостройки -- рост 5-8% номинально за 2026 год. С учётом инфляции -- примерно в ноль. Застройщики будут удерживать цены за счёт скрытых скидок и рассрочек.

Вторичка -- рост 3-6% номинально. Реально -- лёгкое снижение. Особенно в переоценённых сегментах: панельные дома 1970-80-х, квартиры без ремонта на окраинах.

Аренда -- продолжит расти на 8-12%. Пока ипотека дорогая, спрос на аренду не снизится. Для инвесторов с квартирами под сдачу -- хорошая новость.

Стоит ли покупать в 2026? Зависит от конкретной ситуации. Ждать «дна» -- бессмысленно, потому что никто не знает, где оно. Если квартира нужна для жизни, есть первый взнос и комфортный платёж -- покупайте. Если рассматриваете как инвестицию -- считайте доходность и сравнивайте с депозитом. Подробнее об инвестиционных стратегиях -- в статье об инвестициях в недвижимость.

Рынок не умер. Он адаптируется. И те, кто адаптируется вместе с ним -- будут закрывать сделки.