Налоги для риелтора: самозанятость, ИП или ООО

Риелтор закрыл три сделки за месяц. Заработал 600 000 рублей. Заплатил налогов — ноль. Через полгода прилетело уведомление от ФНС: недоимка, пени, штраф. Итого — 180 000 рублей вместо 36 000, которые можно было заплатить легально.

Ситуация типичная. По данным ФНС, рынок услуг по недвижимости — один из лидеров по неформальной занятости. Но налоговая научилась отслеживать переводы: банки автоматически сообщают о регулярных поступлениях на карту. Работать «в серую» стало не просто рискованно — невыгодно. Потому что легальные режимы для частных специалистов сейчас дешевле, чем штрафы.

Три варианта: сравнение

Самозанятость (НПД)

Налог на профессиональный доход — самый простой режим.

• Ставка: 4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами и ИП
• Лимит дохода: 2,4 млн рублей в год
• Страховые взносы: нет
• Отчётность: нет, всё через приложение «Мой налог»
• Регистрация: 5 минут через Госуслуги или приложение

При доходе 200 000 в месяц (все от физлиц): налог — 8 000 рублей. За год — 96 000. Никаких деклараций, бухгалтеров, касс.

Подводный камень: лимит 2,4 млн — это 200 000 в месяц. Если закрываете крупные сделки и зарабатываете больше — превысите лимит за полгода. Дальше — автоматический переход на НДФЛ 13%.

Для кого: начинающие риелторы, агенты с доходом до 200 000 в месяц, те, кто работает в одиночку.

ИП на УСН

Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе — следующий уровень.

• Ставка: 6% от дохода (УСН «доходы») или 15% от разницы «доходы минус расходы»
• Лимит дохода: 265,8 млн рублей в год (в 2026 году)
• Страховые взносы: фиксированные ~50 000 рублей в год + 1% с дохода свыше 300 000
• Отчётность: декларация раз в год, книга учёта доходов
• Регистрация: через Госуслуги или МФЦ, госпошлина — 800 рублей (бесплатно при онлайн-подаче)

При доходе 500 000 в месяц (6 млн в год): налог 6% = 360 000. Взносы: 50 000 + 1% от (6 000 000 - 300 000) = 57 000. Итого — 107 000. Но: налог можно уменьшить на сумму взносов. Реальный налог: 360 000 - 107 000 = 253 000 рублей. Эффективная ставка — 4,2%.

Подводный камень: страховые взносы платятся даже при нулевом доходе. Если месяц без сделок — взносы всё равно капают.

Для кого: риелторы с доходом от 200 000 в месяц, те, кто работает с агентствами (юрлицами), планирующие масштабирование.

ООО

• Ставка: 6% УСН или 20% на общей системе
• Страховые взносы за сотрудников: 30% от зарплаты
• Отчётность: бухгалтерия, квартальные отчёты, декларации
• Вывод прибыли: дивиденды облагаются НДФЛ 13%

При доходе 6 млн: налог УСН 6% = 360 000. Но чтобы получить деньги на руки, нужно начислить зарплату (взносы 30%) или выплатить дивиденды (ещё 13%). Итоговая нагрузка — 20–30%.

Для кого: агентства недвижимости с сотрудниками. Одиночному риелтору — почти никогда не нужно.

Сравнительная таблица

При годовом доходе 3 млн рублей (все от физлиц):

• Самозанятость: невозможно (превышен лимит 2,4 млн)
• ИП УСН 6%: налог 180 000 - взносы 77 000 = 103 000. Плюс взносы 77 000. Итого: 180 000 рублей (6%)
• НДФЛ 13% (без регистрации): 390 000 рублей

Разница между ИП и «в белую как физлицо» — 210 000 рублей в год. Разница между ИП и «в серую» — штраф 20% от неуплаченного налога + сам налог + пени.

Как перейти с самозанятости на ИП

Доход подбирается к лимиту? Не ждите последнего дня.

1. Зарегистрируйте ИП (через Госуслуги, бесплатно при электронной подаче)
2. Подайте заявление на УСН (в течение 30 дней после регистрации)
3. Снимитесь с учёта как самозанятый (автоматически при регистрации ИП с НПД, но лучше проверить)
4. Откройте расчётный счёт (Тинькофф, Точка, Модульбанк — бесплатное обслуживание при небольших оборотах)

Переход занимает 3–5 рабочих дней. Никаких штрафов и потерь.

Расчётный счёт vs. личная карта

Самозанятые могут принимать оплату на личную карту — это легально. Но как ИП — только через расчётный счёт. Приём комиссий на личную карту ИП — нарушение.

Тарифы банков для ИП: от 0 до 2 000 рублей в месяц. Переводы на личную карту — от 0 до 1% (в зависимости от суммы и банка). Выбирайте банк с бесплатным обслуживанием при оборотах до определённого лимита.

Частые ошибки

«Я не регистрируюсь — никто не узнает»

ФНС мониторит регулярные переводы на карты физлиц. Три-четыре перевода по 100 000–200 000 в месяц — повод для проверки. Банк по закону обязан сообщать о подозрительных операциях.

«Самозанятость — это для курьеров»

В 2025 году 28% самозанятых — специалисты из сферы услуг: консультанты, агенты, дизайнеры. Налоговая давно перестала ассоциировать НПД с таксистами.

«ИП — это сложно»

Регистрация — 15 минут. Отчётность — одна декларация в год. Книгу учёта ведёт приложение банка автоматически. Сложнее заполнить заявку на ЦИАН, чем вести ИП на УСН.

«Можно оформить как разовый доход»

Три-четыре «разовых дохода» по 200 000 в месяц — это систематическая предпринимательская деятельность. ФНС квалифицирует именно так, и доначислит НДФЛ за весь период.

Вычеты и легальная оптимизация

Для ИП на УСН «доходы»

Уменьшение налога на сумму страховых взносов — до 100% (для ИП без сотрудников). Фактическая ставка при доходе до 1 млн — может быть 1–2%.

Профессиональный вычет

Расходы на рекламу (продвижение на ЦИАН, Авито), транспорт (бензин для показов), связь, подписки на сервисы — всё можно учесть на УСН «доходы минус расходы». Но режим выгоден только если расходы составляют более 60% от дохода, что для риелтора — редкость.

Налоговые каникулы

В некоторых регионах впервые зарегистрированные ИП получают ставку 0% на первые два года. Проверьте свой регион на сайте ФНС.

Что выбрать: алгоритм

1. Доход до 200 000 в месяц, работаете только с физлицами → самозанятость
2. Доход 200 000–500 000, работаете с физлицами и агентствами → ИП на УСН 6%
3. Доход свыше 500 000, есть значительные расходы → ИП на УСН 15% (если расходы > 60% дохода)
4. Агентство с наёмными сотрудниками → ООО

Большинство частных риелторов укладываются в первые два варианта. Начинайте с самозанятости, переходите на ИП по мере роста. Главное — начните платить. 4–6% от дохода — небольшая цена за спокойный сон и чистую кредитную историю, которая пригодится, когда сами решите взять ипотеку.