Как выбрать этаж в новостройке: плюсы и минусы каждого уровня

Вы выбрали район, определились с застройщиком, изучили планировки. Осталось решить -- какой этаж? Кажется, мелочь. Но эта «мелочь» влияет на шум, свет, вид из окна, стоимость коммуналки и даже цену квартиры при перепродаже.

Давайте разберём каждый уровень -- честно, с плюсами и минусами.

Первый этаж: дёшево, но есть нюансы

Квартиры на первом этаже стоят на 5-15% дешевле аналогов на средних этажах. Застройщики это знают и часто дают дополнительные скидки, чтобы распродать первые этажи быстрее. Звучит привлекательно? Да. Но давайте посмотрим, за что скидка.

Плюсы:

• Не зависите от лифта. Сломался, отключили электричество -- вам всё равно
• Легко заносить мебель и стройматериалы для ремонта
• Быстрый выход на улицу -- актуально для семей с маленькими детьми и владельцев собак
• Ниже цена

Минусы:

• Шум. Подъезд, улица, детская площадка под окнами -- всё это ваш звуковой фон. Особенно летом с открытыми окнами
• Приватность. Прохожие заглядывают в окна. Придётся держать шторы закрытыми или ставить тонировку
• Насекомые. Комары, мухи -- ближе к земле их больше. В домах с техподпольем -- риск сырости из подвала
• Безопасность. Статистически первые этажи чаще подвергаются взлому (хотя в новостройках с консьержем и видеонаблюдением это менее актуально)
• Затопление. Если в подвале прорвёт трубу -- первый этаж пострадает первым

В современных новостройках первые этажи часто отдают под коммерцию -- магазины, аптеки, кафе. Жилые квартиры начинаются со второго. Если в вашем доме первый этаж жилой -- проверьте, есть ли технический этаж под ним. Он спасает от сырости и холода.

Второй-третий этаж: компромисс

Многие недооценивают эти этажи, а зря. Здесь сохраняются преимущества нижних этажей (быстрый выход, независимость от лифта) без большинства минусов первого.

Шум с улицы уже заметно тише. Окна -- выше уровня глаз прохожих. Насекомых меньше. При этом разница в цене с первым этажом -- минимальная.

Единственный нюанс: вид. На 2-3 этаже вы смотрите на деревья, парковку, соседний дом. Панорамы не будет. Если для вас это важно -- читайте дальше.

Средние этажи (4-12): золотая середина

Риелторы не зря называют средние этажи самыми ликвидными. По данным аналитиков «Метриум», квартиры на 5-10 этажах продаются на 15-20% быстрее, чем на крайних.

Почему:

• Баланс шума и света. Уличный шум долетает, но приглушённо. Света достаточно, даже если дом напротив
• Нормальный вид -- уже видно больше, чем парковку, но ещё не кружится голова
• Не критично ждать лифт. Если сломается -- подъём пешком терпимый
• Оптимальная температура. Зимой не так холодно, как на первом. Летом не так жарко, как на последнем

Для семей с детьми средние этажи -- идеальный вариант. Ребёнок может спуститься во двор без лифта (7-8 этаж -- уже тяжело). При этом высоты достаточно, чтобы не беспокоиться о безопасности окон так, как на втором.

Если вы выбираете квартиру в новостройке впервые -- наш гайд по выбору квартиры в новостройке поможет разобраться не только с этажом, но и с застройщиком, документами и приёмкой.

Верхние этажи (13-20+): виды и тишина

Чем выше -- тем тише. На 15+ этаже уличный шум практически не слышен. Зато появляется другой звук -- ветер. В панельных домах на верхних этажах ветер иногда создаёт ощутимый гул, особенно зимой.

Плюсы:

• Вид. Это главный аргумент. Панорама города, закаты, ощущение простора -- за это люди готовы доплачивать
• Свет. Максимум солнца, ничто не загораживает. Особенно важно для квартир, выходящих на север
• Тишина. Ни детской площадки, ни дороги
• Приватность. Никто не заглядывает в окна
• Чистый воздух. Выхлопные газы концентрируются ниже 7-8 этажа

Минусы:

• Зависимость от лифта. На 18-й пешком -- это 15 минут и кардиотренировка
• Давление воды. В старых домах вода на верхних этажах идёт слабо. В новостройках обычно стоят насосы, но бывают сбои
• Жара летом. Плоская крыша нагревается, квартира на последнем этаже превращается в сауну. Хороший застройщик делает теплоизоляцию кровли, но проверяйте
• Эвакуация. При пожаре автолестница достаёт до 10-12 этажа. Выше -- только внутренняя эвакуация

Последний этаж: отдельный разговор

Последний этаж -- это всё вышесказанное плюс один специфический риск: протечки крыши. Даже в новостройке. Гарантия застройщика обычно 5 лет на кровлю, но потом ремонт ложится на плечи ТСЖ. По статистике управляющих компаний, примерно 15% квартир на последних этажах сталкиваются с протечками в первые 10 лет.

С другой стороны -- на последнем этаже никто не топает сверху. Для тех, кто чувствителен к шуму соседей, это серьёзный аргумент.

Совет: если берёте последний этаж -- проверьте тип кровли. Плоская с внутренним водостоком -- рисков больше. Скатная -- надёжнее, но встречается реже в многоэтажках.

Этаж и перепродажа: что быстрее уйдёт

Это важно, даже если вы покупаете «для себя навсегда». Жизнь меняется.

По статистике вторичного рынка:

• Быстрее всего продаются 4-9 этажи -- средний срок на 15-20% короче
• Первый и последний этажи -- самые сложные, скидка при перепродаже до 10-15%
• Верхние этажи с хорошим видом -- отдельная категория, могут продаваться дороже средних

Если вы сравниваете несколько вариантов планировок на разных этажах -- посмотрите наш разбор типовых планировок. Одна и та же площадь может ощущаться совершенно по-разному в зависимости от расположения окон и конфигурации комнат.

Кому какой этаж подходит

Семья с маленькими детьми: 2-5 этаж. Быстрый выход с коляской, не страшно, если лифт не работает. Достаточно высоко для приватности.

Молодая пара без детей: 10-15 этаж. Виды, тишина, свет. Лифт не проблема.

Пожилые люди: 2-4 этаж. Минимальная зависимость от лифта. Легко выйти на прогулку.

Инвестор (покупка для сдачи): 5-8 этаж. Максимальная ликвидность, стабильный спрос арендаторов.

Любитель тишины и видов: верхние этажи, кроме последнего. 14-18 этаж -- оптимум.

Практический совет

Перед покупкой приедьте на объект дважды: утром и вечером. Утром вы увидите, как свет падает в окна. Вечером -- шумовую обстановку (дорога, стройка, бары поблизости). Поднимитесь на нужный этаж и постойте у окна 5 минут. Это важнее любой аналитики.

И последнее -- какой бы этаж вы ни выбрали, квартиру нужно рекламировать правильно. В Plansay можно за пару минут создать баннер с планировкой и ключевыми параметрами -- этаж, вид из окна, площадь. Покупатели оценят.