Как проверить застройщика перед покупкой: чек-лист из 10 пунктов

По данным Единого реестра застройщиков, в России работают более 2 500 девелоперов. Среди них -- гиганты с портфелем на сотни тысяч квадратных метров и небольшие компании, строящие один-два дома. И те и другие могут задерживать сроки, менять проект, а в худшем случае -- обанкротиться. Разница в том, что крупного застройщика проще проверить, а проблемы мелкого -- сложнее предсказать.

Хорошая новость: с 2019 года эскроу-счета защищают деньги покупателей. Плохая новость: это не защищает от затянувшейся стройки, некачественной отделки и других «радостей». Поэтому проверять застройщика нужно до подписания договора, а не после.

Вот чек-лист из 10 пунктов. Пройдитесь по каждому.

1. ЕРСЗ -- Единый реестр застройщиков

Сайт: erzrf.ru. Это государственный реестр, где есть информация обо всех застройщиках, которые привлекают деньги дольщиков по 214-ФЗ.

Что смотреть:

• Рейтинг застройщика (от 0 до 5)
• Количество сданных объектов
• Количество объектов в стройке
• Были ли переносы сроков по предыдущим проектам

Если застройщика нет в реестре -- это красный флаг. Значит, он либо не работает по 214-ФЗ (что само по себе опасно), либо совсем новый.

2. Проектная декларация

Каждый застройщик обязан публиковать проектную декларацию на сайте наш.дом.рф и на собственном сайте. Это документ на десятки страниц, но ключевые разделы стоит прочитать.

На что обратить внимание:

• Сроки ввода в эксплуатацию -- реальные, с учётом переноса
• Финансовая устойчивость -- собственный капитал, кредиторская задолженность
• Способ привлечения средств -- должны быть эскроу-счета (с июля 2019 это обязательно для новых проектов)
• Описание проекта -- этажность, количество квартир, инфраструктура, благоустройство

Если в декларации указано одно, а менеджер по продажам обещает другое -- верьте декларации.

3. Эскроу-счёт: обязательная проверка

С июля 2019 года все новые проекты обязаны использовать эскроу-счета. Ваши деньги лежат в банке, застройщик получает их только после сдачи дома. Если застройщик банкротится -- вы получаете деньги обратно (застрахованы до 10 млн рублей).

Проверьте:

• В каком банке открыт эскроу (список уполномоченных банков -- на сайте ЦБ)
• Указан ли эскроу-счёт в договоре долевого участия (ДДУ)
• Не предлагают ли вам «обходные» схемы -- предварительный договор, вексельную схему, ЖСК

Если застройщик предлагает оплату мимо эскроу -- разворачивайтесь и уходите. Неважно, какую скидку обещают.

4. История сданных объектов

Лучший индикатор будущего поведения -- прошлое. Найдите 2-3 последних сданных проекта застройщика и проверьте:

• Сдали вовремя или с задержкой? (Задержка в 3-6 месяцев -- обычное дело. Год и больше -- тревожный сигнал.)
• Какое качество? Погуглите «[название ЖК] отзывы приёмка» -- найдёте реальные фото.
• Как обстоят дела с инфраструктурой? Обещали детский сад -- построили?

О том, как именно проходит приёмка и на что обращать внимание, -- в статье про приёмку квартиры в новостройке.

5. Отзывы реальных покупателей

Не на сайте застройщика (там только восторженные), а на независимых площадках:

• Форумы дольщиков (почти у каждого крупного ЖК есть свой форум или чат в Telegram)
• Отзывы на Яндекс.Картах и 2ГИС
• Тематические группы ВКонтакте

Фильтруйте: один негативный отзыв -- это один несчастный человек. Десять однотипных жалоб на трещины в стенах -- это системная проблема.

6. Финансовая отчётность

Застройщик -- юридическое лицо, и его финансовую отчётность можно найти в открытом доступе.

Где смотреть:

• Сайт bo.nalog.ru (Государственный информационный ресурс бухгалтерской отчётности)
• Сервисы типа «Контур.Фокус», «Руспрофайл» (частично бесплатно)

На что обратить внимание:

• Выручка растёт или падает?
• Нет ли убытков последние 2-3 года?
• Соотношение собственного капитала и долгов

Не нужно быть бухгалтером. Если у компании выручка 50 млн, а долгов на 2 млрд -- это повод задуматься.

7. Судебные дела

Проверьте застройщика на kad.arbitr.ru (арбитражные суды) и sudact.ru (суды общей юрисдикции).

Что искать:

• Иски от подрядчиков (не платят за работу -- значит, проблемы с деньгами)
• Иски от дольщиков (задержка сдачи, дефекты, отказ в устранении)
• Банкротные дела (если есть заявление о банкротстве -- бегите)

Несколько исков за несколько лет -- нормально для крупного застройщика. Десятки исков по одному объекту -- ненормально.

8. Ход строительства

Сходите на стройку. Серьёзно. Не на экскурсию от отдела продаж (там покажут лучший ракурс), а самостоятельно. Посмотрите:

• Ведутся ли работы? (Краны стоят без дела -- плохой знак)
• Соответствует ли визуальный прогресс заявленным срокам?
• Есть ли веб-камера на стройке? (Многие застройщики ставят -- можно наблюдать динамику)

Также зайдите на наш.дом.рф -- там застройщики обязаны публиковать фотоотчёты о ходе строительства.

9. Разрешительная документация

Минимальный набор:

• Разрешение на строительство (проверьте срок действия!)
• Права на земельный участок (собственность или аренда)
• Положительное заключение экспертизы проектной документации

Все эти документы должны быть в проектной декларации. Если менеджер по продажам не может показать разрешение на строительство -- это не мелочь, это отсутствие основополагающего документа.

10. Аккредитация в банках

Если ЖК аккредитован в крупных банках (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) -- это дополнительный сигнал надёжности. Банки проводят свою проверку застройщика перед тем, как выдавать ипотеку на его объекты.

Но не переоценивайте. Аккредитация -- не гарантия. Банк проверяет документы, а не качество бетона. И даже аккредитованные объекты иногда задерживаются.

Бонус: красные флаги

Уходите, если видите хотя бы два из этих признаков:

• Очень низкая цена по сравнению с конкурентами (на 20-30% ниже рынка без объективной причины)
• Давление «нужно решать сегодня, завтра цена вырастет»
• Отсутствие проектной декларации или отказ её показать
• Оплата мимо эскроу
• Застройщик зарегистрирован менее года назад и не является «дочкой» крупного холдинга
• Негативные отзывы составляют более 50% от общего числа

Подробнее о работе с застройщиками с точки зрения риелтора -- в статье про взаимодействие с застройщиком. А если вы уже выбираете конкретную квартиру -- полезные критерии собраны в материале о выборе квартиры в новостройке.

Краткий чек-лист (сохраните)

1. ЕРСЗ (erzrf.ru) -- рейтинг и история
2. Проектная декларация -- сроки, финансы, эскроу
3. Эскроу-счёт -- наличие и банк
4. Сданные проекты -- сроки и качество
5. Отзывы -- на форумах и в картах
6. Финансовая отчётность -- bo.nalog.ru
7. Судебные дела -- kad.arbitr.ru
8. Ход строительства -- лично и по камерам
9. Разрешения -- на строительство и землю
10. Аккредитация -- в каких банках

Проверка займёт один вечер. Один вечер -- против нескольких лет ожидания и миллионов рублей. Соотношение, мягко говоря, выгодное.

Когда вы нашли надёжного застройщика и хотите продвигать его объекты -- создайте баннеры с планировками и ценами в Plansay. Готовые визуалы за пару минут, без дизайнера.