Эскроу-счёт: что это, как работает и зачем нужен покупателю

Помните обманутых дольщиков? Люди платили деньги застройщику, тот начинал строить, потом заканчивались средства (или желание), стройка замирала, а покупатели оставались без квартир и без денег. По всей стране стояли тысячи недостроенных домов. Митинги, суды, годы ожидания.

Эскроу-счёт -- механизм, который создали, чтобы этот кошмар больше не повторялся. С июля 2019 года он обязателен для всех новых жилых проектов. Работает ли он? Да. Идеален ли? Нет. Давайте разберёмся, как всё устроено.

Что такое эскроу-счёт: суть за 30 секунд

Эскроу (от английского escrow -- «условное депонирование») -- это специальный банковский счёт, на котором хранятся деньги покупателя до выполнения определённого условия. В случае с недвижимостью условие одно: застройщик сдал дом.

Схема:

1. Покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия)
2. Деньги покупателя поступают на эскроу-счёт в банке
3. Застройщик строит дом на кредитные средства (банк выдаёт ему проектное финансирование)
4. Дом сдан, получено разрешение на ввод
5. Банк переводит деньги с эскроу застройщику

Пока дом не сдан -- деньги лежат в банке. Застройщик не может их тронуть. Совсем. Ни рубля.

Как это защищает покупателя

Защита от банкротства застройщика

Если застройщик обанкротился, деньги возвращаются покупателю. Не через годы судов, не через реестр кредиторов, а напрямую с эскроу-счёта. Это принципиальное отличие от старой схемы, где деньги уходили застройщику сразу и растворялись в его финансовых потоках.

Страхование вкладов

Средства на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Это на случай, если обанкротится не застройщик, а сам банк (маловероятно для крупных банков, но теоретически возможно).

Если квартира стоит больше 10 млн -- разница не застрахована. Для Москвы и Петербурга, где средняя цена новостройки давно перевалила за эту отметку, это существенный момент. Впрочем, банки, которые работают с эскроу, -- это крупнейшие игроки рынка, и вероятность их банкротства минимальна.

Контроль целевого использования

Банк не просто хранит деньги -- он контролирует застройщика. Раз застройщик строит на кредитные деньги банка, банку совсем не всё равно, как идёт стройка. Проектное финансирование выдаётся траншами, и банк следит за ходом строительства. Если что-то идёт не так -- банк может приостановить финансирование.

Как открывается и работает эскроу-счёт

С точки зрения покупателя процесс простой:

1. Вы подписываете ДДУ с застройщиком
2. ДДУ регистрируется в Росреестре
3. Банк (указанный в ДДУ) открывает эскроу-счёт на ваше имя
4. Вы переводите деньги на этот счёт (или банк переводит ипотечные средства)
5. Всё. Ждёте сдачи дома

Важно: проценты на эскроу-счёте не начисляются. Деньги просто лежат. Банк использует их как обеспечение по кредиту застройщику, но вам ничего за это не платит. При инфляции 8-10% это значит, что за 2-3 года стройки ваши деньги реально обесцениваются. Это одна из претензий к системе -- но альтернатива (потерять всё) была хуже.

Если покупаете в ипотеку

Банк-кредитор и банк эскроу-счёта -- это обычно один и тот же банк. Ипотечные средства сразу поступают на эскроу. С вашей стороны ничего дополнительно делать не нужно.

Что происходит при задержке стройки

Дом должны были сдать в декабре 2026, а реально сдадут в июне 2027. Что с вашими деньгами?

Они продолжают лежать на эскроу-счёте. Застройщик их не получит, пока не будет разрешения на ввод. Вы можете:

• Ждать (деньги в безопасности)
• Расторгнуть ДДУ, если задержка превышает 2 месяца от срока, указанного в договоре (получите деньги обратно)
• Подать в суд на неустойку (1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки)

Немного истории: как было до эскроу

До июля 2019 года застройщики получали деньги дольщиков напрямую. Схема называлась «долевое строительство», и работала она так: вы платите деньги, застройщик на них строит, все счастливы. Пока застройщик честный и не разорился.

Проблемы:

• Деньги первых дольщиков шли на достройку предыдущих проектов (пирамида)
• Застройщик мог вывести средства
• При банкротстве покупатели стояли в очереди кредиторов -- после банков и налоговой

По данным Минстроя, к 2019 году в России насчитывалось около 200 000 обманутых дольщиков и более 900 проблемных объектов. Эскроу-счета были введены именно для решения этой проблемы.

Влияние на цены: неудобная правда

Эскроу-счета защитили покупателей, но повлияли на экономику строительства. Раньше застройщик строил на ваши деньги (бесплатные). Теперь -- на банковский кредит (под 4-6% годовых, а в 2025-2026 -- и выше). Эти расходы застройщик закладывает в цену квартир.

По разным оценкам, переход на эскроу увеличил стоимость новостроек на 5-15%. Плюс исчезла «выгода ранней покупки» -- раньше квартира на этапе котлована стоила на 20-30% дешевле, чем в готовом доме. Сейчас разница сократилась до 10-15%, потому что застройщику нет смысла демпинговать на старте: деньги он всё равно получит только в конце.

Подробнее о том, как выбирать квартиру в новостройке с учётом всех этих факторов, -- в статье о выборе квартиры в новостройке.

Частые вопросы

Можно ли забрать деньги с эскроу до сдачи дома?

Только при расторжении ДДУ -- по соглашению сторон или в одностороннем порядке (при нарушении сроков более чем на 2 месяца, существенных недостатках и т.д.). Просто передумать и забрать деньги -- нельзя.

А если я продаю квартиру по переуступке?

При переуступке (цессии) права по ДДУ переходят новому покупателю. Деньги первого покупателя возвращаются с эскроу, а новый покупатель открывает свой эскроу-счёт и вносит деньги. Процедура чуть сложнее обычной переуступки, но работает.

Все ли новостройки используют эскроу?

Все новые проекты с июля 2019 года -- обязаны. Но есть дома, которые начали строить до этой даты и достраивают по старой схеме (их становится всё меньше). Если вам предлагают ДДУ без эскроу на объекте, стартовавшем после 2019 года, -- это нарушение закона.

Нужен ли эскроу при покупке готовой квартиры?

Нет. Эскроу -- только для строящихся объектов по ДДУ. При покупке готовой квартиры (от застройщика или на вторичке) используются обычные расчёты: аккредитив, банковская ячейка или прямой перевод.

Итог: стоит ли бояться эскроу

Нет. Эскроу-счёт -- одна из немногих реформ в сфере недвижимости, которая реально работает в пользу покупателя. Да, квартиры стали дороже. Да, вы не получаете проценты на свои деньги. Но вы точно не останетесь у разбитого корыта перед недостроенным домом.

При выборе конкретного объекта проверьте застройщика по чек-листу из статьи про работу с застройщиком -- эскроу защищает деньги, но не гарантирует, что дом сдадут вовремя и с хорошим качеством.

А когда будете готовить объявление о продаже или аренде квартиры в сданной новостройке, воспользуйтесь Plansay -- создайте баннер с планировкой, фотографиями и параметрами квартиры за пару минут. Хорошая подача -- это половина успешной продажи.