Дарение квартиры близкому родственнику: налоги, документы, подводные камни

Мама решила переписать квартиру на дочь. Казалось бы -- что тут сложного? Написали договор, сходили в МФЦ, готово. А потом выясняется: забыли про нотариуса (квартира была в долевой собственности), не учли интересы второго ребёнка, а через три года внезапно появился кредитор мамы с требованием отменить сделку.

Дарение квартиры родственнику -- процедура действительно проще, чем купля-продажа. Но «проще» не значит «без рисков». Давайте разберёмся в деталях.

Кто считается близким родственником (и почему это важно)

Главный вопрос -- налоги. Если дарите квартиру близкому родственнику, одаряемый не платит НДФЛ. Вообще. Ноль рублей.

Но «близкий родственник» -- это не «любой, с кем вы общаетесь на Новый год». Налоговый кодекс (п. 18.1 ст. 217) ссылается на Семейный кодекс и определяет круг чётко:

• Супруги
• Родители и дети (включая усыновлённых)
• Бабушки, дедушки и внуки
• Братья и сёстры (полнородные и неполнородные -- то есть имеющие хотя бы одного общего родителя)

Всё. Тёти, дяди, племянники, двоюродные братья -- не входят в этот список. Если бабушка дарит квартиру внуку -- налога нет. Если тётя дарит племяннику -- племянник заплатит 13% от кадастровой стоимости квартиры. При кадастровой стоимости 6 млн это 780 тысяч рублей. Неприятный сюрприз.

А если подарить через цепочку?

Идея, которая приходит многим: тётя дарит квартиру своей маме (бабушке племянника), а та -- внуку. Два дарения, оба -- между близкими родственниками. Формально -- законно. Но если налоговая увидит две сделки за короткий срок и заподозрит схему ухода от НДФЛ -- могут доначислить налог. Риск невелик, но существует, особенно если между сделками прошло несколько дней.

Какие документы нужны для дарения

Список не такой длинный, как при купле-продаже, но есть нюансы.

Обязательно:

• Паспорта дарителя и одаряемого
• Договор дарения (дарственная) -- в трёх экземплярах (дарителю, одаряемому, Росреестру)
• Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности)
• Квитанция об оплате госпошлины -- 2 000 рублей

В зависимости от ситуации:

• Нотариальное согласие супруга дарителя -- если квартира куплена в браке (даже если оформлена только на дарителя)
• Нотариальное удостоверение договора -- обязательно, если дарится доля в квартире, или если даритель -- несовершеннолетний
• Разрешение органов опеки -- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние

Нотариус: когда обязателен, сколько стоит

Если дарите целую квартиру (не долю) и даритель -- единственный совершеннолетний собственник, нотариус не обязателен. Договор можно составить самостоятельно и подать в МФЦ.

Но если речь идёт о доле -- без нотариуса не обойтись. Стоимость зависит от кадастровой стоимости квартиры. Для близких родственников:

• До 10 млн -- 3 000 руб. + 0,2% от стоимости
• Свыше 10 млн -- 23 000 руб. + 0,1% (но не более 50 000 руб.)

Плюс техническая работа (составление договора) -- от 3 000 до 10 000 рублей в зависимости от региона.

Регистрация: куда идти и сколько ждать

Подать документы можно через МФЦ (самый распространённый способ) или напрямую в Росреестр через Госуслуги, если есть электронная подпись.

Срок регистрации:

• Через МФЦ -- 9 рабочих дней
• Через нотариуса (он сам отправляет документы электронно) -- 1-3 рабочих дня

После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он указан собственником. С этого момента квартира -- его.

Когда дарственную могут оспорить

Вот здесь начинаются подводные камни. Дарение кажется необратимым, но есть несколько оснований для отмены.

1. Даритель был недееспособен. Если на момент подписания человек не понимал, что делает (деменция, психическое расстройство, алкогольное опьянение) -- родственники или органы опеки могут оспорить сделку. Совет: если дарителю больше 70 лет, получите справку от психиатра на дату сделки.

2. Давление или обман. Если дарителя заставили подписать договор угрозами, шантажом или ввели в заблуждение -- сделка оспорима. Доказать сложно, но возможно.

3. Кредиторы дарителя. Если даритель -- банкрот или в предбанкротном состоянии, финансовый управляющий может оспорить дарение, совершённое за последние 3 года. Это частая ситуация: человек набрал долгов, быстро переписал квартиру на родственника -- а потом сделку отменяют.

4. Покушение на жизнь или здоровье дарителя. Звучит как из криминальной хроники, но статья 578 ГК РФ позволяет дарителю отменить дарение, если одаряемый нанёс ему или его близким телесные повреждения.

Подробнее о рисках, связанных с историей квартиры и её проверкой, читайте в статье про юридические риски при покупке квартиры.

Дарение vs. купля-продажа между родственниками

Иногда родственники оформляют «продажу» по заниженной цене вместо дарения. Зачем? Обычно -- чтобы покупатель мог получить имущественный вычет (260 тысяч рублей) или оформить ипотеку.

Но тут есть проблема. Между взаимозависимыми лицами (а близкие родственники -- взаимозависимы по НК РФ) имущественный вычет при покупке не предоставляется. Купили квартиру у мамы -- вычет не получите. А если цена сильно ниже рыночной, налоговая может доначислить налог продавцу, исходя из кадастровой стоимости.

Когда дарение лучше:

• Не нужно имитировать денежный перевод
• Нет НДФЛ для близких родственников
• Проще оформить

Когда купля-продажа лучше:

• Если одаряемый -- не близкий родственник (13% от кадастровой -- это много)
• Если нужна ипотека (банк не одобрит кредит на дарственную)
• Если хотите зафиксировать расходы для будущей продажи (при дарении расходная база -- ноль, и при продаже раньше срока придётся платить НДФЛ со всей суммы минус миллион вычета)

Кстати, о налогах при последующей продаже подаренной квартиры -- подробный разбор в статье про налоги при продаже квартиры. Там же -- про минимальные сроки владения и способы уменьшить налог.

Частые ошибки при дарении

Забыли про согласие супруга. Квартира куплена в браке, оформлена на мужа. Муж дарит её своей маме. Жена не давала согласие. Через год жена подаёт в суд -- и выигрывает. Сделку отменяют.

Подарили единственное жильё. Закон не запрещает дарить единственную квартиру. Но если даритель потом остаётся без жилья и обращается в суд -- суд может встать на его сторону, особенно если даритель пожилой.

Не указали в договоре правильные данные. Адрес, кадастровый номер, площадь -- всё должно точно совпадать с выпиской из ЕГРН. Ошибка в одной цифре -- приостановка регистрации.

Итого: алгоритм дарения за 5 шагов

1. Убедитесь, что одаряемый -- близкий родственник (иначе считайте НДФЛ)
2. Соберите документы: паспорта, выписка ЕГРН, согласие супруга (если нужно)
3. Составьте договор (сами или у нотариуса; для долей -- только нотариус)
4. Подайте документы в МФЦ с оплатой госпошлины 2 000 руб.
5. Получите выписку ЕГРН на нового собственника через 9 рабочих дней

Процедура занимает 2-3 недели от решения до результата. Главное -- не торопиться и проверить все детали заранее.

Если вы -- риелтор и помогаете клиентам с подобными сделками, используйте Plansay для создания баннеров к объявлениям. Когда квартира переходит к новому собственнику и он решает её продать -- качественная подача ускоряет процесс.